Wat mag een VvE of erfpachtvoorwaarde over mijn tuin zeggen?

De splitsingsakte bepaalt of een tuin bij een appartement een privégedeelte is, met exclusief gebruiksrecht voor u alleen, of dat de tuin gemeenschappelijk eigendom van de vereniging van eigenaars blijft. Dat onderscheid bepaalt wie over aanpassingen aan de tuin gaat.

Het huishoudelijk reglement van de VvE kan daar bovenop nog eigen regels stellen, bijvoorbeeld over de kleur van een schutting, een verbod op een bijgebouw of een maximale hoogte voor een haag, ook als de tuin formeel een privégedeelte is.

Bij een gemeenschappelijke tuin beslist de vergadering van eigenaars doorgaans over een ingrijpende verandering, zoals het kappen van een boom of het herinrichten van een border, ook wanneer u zelf de kosten voor uw rekening wilt nemen.

Erfpacht is een zakelijk recht, geregeld in het Burgerlijk Wetboek, dat u het gebruik van grond geeft zonder dat u de grond zelf in eigendom heeft. De grondeigenaar, vaak de gemeente, treedt op als erfverpachter en stelt in de erfpachtvoorwaarden vast wat u met de grond, en dus met uw tuin, mag doen.

Deze voorwaarden staan los van de gewone regels uit de Omgevingswet en het omgevingsplan; ze gelden aanvullend, als afspraak tussen u en de erfverpachter over het gebruik van diens grond.

De erfpachtvoorwaarden liggen vaak voor een lange periode vast, met een vaste canon en een moment van heruitgifte; tussentijds wijzigt de erfverpachter de voorwaarden niet eenzijdig, tenzij de akte zelf daarvoor een mogelijkheid opent.

Erfpachtvoorwaarden kunnen beperkingen opleggen aan bebouwing, aan de mate van verharding of aan het gebruik van de tuin, bijvoorbeeld een verbod op bedrijfsmatig gebruik of op een tweede bijgebouw naast de woning. Soms leggen ze ook een onderhoudsplicht voor de tuin zelf vast.

Deze eisen kunnen strenger zijn dan wat vergunningvrij bouwen op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving toestaat, en gaan dan voor de erfpachter boven de landelijke vergunningvrije maat.

Een erfpachtvoorwaarde kan ook eisen dat u vooraf toestemming vraagt aan de erfverpachter voor een verandering die volgens de landelijke regels op zichzelf vergunningvrij zou zijn, zoals een nieuw tuinhuis of extra verharding.

Bij overtreding van het huishoudelijk reglement kan de VvE u via de vergadering aanspreken en, als het reglement dat toestaat, een boete opleggen. Bij erfpacht kan de erfverpachter u aanspreken op de erfpachtvoorwaarden, en in ernstige gevallen kan dat gevolgen hebben voor de erfpacht zelf.

In beide gevallen is het verstandiger vooraf toestemming of duidelijkheid te vragen dan achteraf een geschil met de VvE of de erfverpachter te voeren.

De splitsingsakte van uw appartementencomplex vraagt u op bij het Kadaster of bij het bestuur van de VvE, en de erfpachtakte of de erfpachtvoorwaarden bij de erfverpachter, vaak de gemeente.

Controleer deze stukken voordat u met tuinwerk begint dat afwijkt van de bestaande situatie, zoals een nieuw bijgebouw, een hogere haag of extra verharding, zodat u niet achteraf voor een geschil met de VvE of de erfverpachter komt te staan.